Andrzej Falkowski
Przewodniczący Głównej Komisji Legislacyjnej PZITS
Kontynuując cykl odpowiedzi na pytania Czytelników, tym razem zajmiemy się trzema praktycznymi problemami pojawiającymi się przy opracowywaniu dokumentacji budowlanej: skutkami przekroczenia terminu na uzupełnienie projektu, zakresem projektu zagospodarowania działki lub terenu dla sieci uzbrojenia terenu oraz trybem realizacji przyłączy na terenach objętych ochroną konserwatorską.
Na marginesie warto odnotować, że na dzień przygotowania niniejszego tekstu nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nadal nie zostało opublikowane. Przepisy przejściowe przewidują możliwość stosowania dotychczasowych warunków technicznych w okresie do 20 marca 2028 r. w zakresie wskazanym w ustawie. Nie jest to jednak równoznaczne z prostym przedłużeniem obowiązywania starego rozporządzenia we wszystkich możliwych przypadkach. Ministerstwo Rozwoju i Technologii 18 września poinformowało, że prace nad nowym rozporządzeniem nadal trwają.
1. Czy po upływie terminu wskazanego w postanowieniu można jeszcze skutecznie uzupełnić projekt budowlany?
Odpowiedź: tak, jeżeli uzupełnienie nastąpi przed wydaniem decyzji odmownej.
Zgodnie z art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej stwierdzi nieprawidłowości w projekcie, nakłada w drodze postanowienia obowiązek ich usunięcia i wyznacza termin. Mogłoby się więc wydawać, że przekroczenie tego terminu automatycznie zamyka drogę do uzyskania pozwolenia na budowę.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 marca 2026 r., sygn. II OSK 2407/23, przyjął jednak, że termin ten nie ma charakteru prekluzyjnego, czyli takiego, którego przekroczenie powoduje bezpowrotną utratę uprawnienia do dokonania czynności. Jest to termin procesowy. Jeżeli więc inwestor uzupełni dokumentację już po jego upływie, ale zanim organ wyda decyzję odmowną, samo spóźnienie nie może stanowić podstawy odmowy zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
Praktyczny wniosek jest więc taki: terminu z postanowienia nie należy lekceważyć, ale jego kilkudniowe przekroczenie nie musi jeszcze oznaczać przegranej sprawy. Decydujące znaczenie ma to, czy braki zostały skutecznie usunięte przed wydaniem decyzji odmownej.
2. Czy w PZT dotyczącym sieci wod.-kan. można zamieścić opis techniczny oraz dodatkowe rysunki, np. profile i schematy?
Odpowiedź: tak.
Art. 34 ust. 3b Prawa budowlanego przewiduje, że w przypadku budowy lub przebudowy urządzeń budowlanych oraz sieci uzbrojenia terenu nie stosuje się wymagań dotyczących projektu architektoniczno-budowlanego i projektu technicznego, jeżeli całość problematyki może być przedstawiona w projekcie zagospodarowania działki lub terenu.
Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego określa zawartość PZT, ale nie ustanawia zakazu zamieszczania w nim informacji dodatkowych. Co więcej, część opisowa PZT ma obejmować m.in. parametry techniczne sieci i urządzeń uzbrojenia terenu, a przepisy wprost dopuszczają zamieszczanie danych na dodatkowych rysunkach, jeżeli poprawia to czytelność projektu. W przypadku obiektów liniowych część rysunkowa powinna również przedstawiać ich położenie sytuacyjno-wysokościowe.
Nie ma więc przeszkód, aby w opisie PZT znalazły się informacje techniczne dotyczące projektowanej sieci i sposobu jej wykonania, a za częścią zasadniczą zamieszczono np. profil podłużny, schemat hydrantu, studni rewizyjnej czy inne rysunki potrzebne do jednoznacznego przedstawienia rozwiązania. W wielu prostych projektach sieci właśnie takie uzupełnienie PZT pozwala wykazać, że „całość problematyki” została w nim przedstawiona i nie ma potrzeby tworzenia odrębnego projektu technicznego lub wykonawczego, o ile umowa z inwestorem na to pozwala.
3. Czy przyłącze na obszarze objętym ochroną konserwatorską można wykonać bez zgłoszenia?
Odpowiedź: w wielu przypadkach tak, korzystając z trybu art. 29a Prawa budowlanego, przy czym niezależnie od tego trzeba spełnić wymagania wynikające z przepisów o ochronie zabytków.
GUNB w interpretacji z czerwca 2026 r. wskazał, że budowa przyłącza na podstawie art. 29a stanowi odrębny tryb realizacji inwestycji i może odbywać się bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia również przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków albo na obszarze wpisanym do rejestru zabytków. Art. 29 ust. 7, nakazujący w takich sytuacjach odpowiednio uzyskanie pozwolenia na budowę albo dokonanie zgłoszenia, odnosi się do robót wymienionych w art. 29 ust. 1–4, nie zaś do samodzielnego trybu z art. 29a. Stanowisko GUNB odwołuje się również do wyroku WSA w Gdańsku z 28 lutego 2024 r., sygn. II SA/Gd 684/23.
Nie oznacza to jednak wyłączenia ochrony konserwatorskiej. Jeżeli dla danych robót wymagane jest pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, zgłoszenie konserwatorskie albo spełnienie innych wymagań wynikających z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, obowiązek ten pozostaje.
Trzeba też odróżnić obszar wpisany do rejestru zabytków od strefy ochrony konserwatorskiej wyznaczonej jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego odnosi się właśnie do obszaru wpisanego do rejestru; w przypadku ochrony wynikającej wyłącznie z MPZP trzeba natomiast sprawdzić konkretne ustalenia planu oraz przepisy odrębne.
Podsumowując: wybór uproszczonego trybu realizacji przyłącza z art. 29a nie zwalnia z obowiązku sprawdzenia uwarunkowań konserwatorskich, ale sama ochrona zabytków nie oznacza automatycznie konieczności zgłoszenia robót organowi administracji architektoniczno-budowlanej.